השקעה בנדל"ן היא אחד מאפיקי ההשקעה הפופולריים והרווחיים ביותר. עם זאת, כדי למקסם את הפוטנציאל שלה חשוב להבין לעומק את נושא התשואה על הנכס. במאמר זה נסביר מהי תשואה מנדל"ן להשקעה וכיצד מחשבים אותה, ונספק טיפים מעשיים לשיפור ולהגדלה של התשואה שלכם מההשקעה.
מהי תשואה מנדל"ן להשקעה?
תשואה מנדל"ן להשקעה היא הרווח שהמשקיע יוצר מהנכס ביחס לסכום ההשקעה ההתחלתי. זהו אחד המדדים החשובים ביותר להערכת כדאיות ההשקעה בנכס. ככל שהתשואה גבוהה יותר, כך ההשקעה נחשבת למוצלחת ורווחית יותר.
יש שני סוגים עיקריים של תשואה – נומינלית וריאלית. תשואה נומינלית היא הרווח הכספי בלי שקלול של גורמים חיצוניים כמו אינפלציה. לעומת זאת, תשואה ריאלית מביאה בחשבון את השפעת האינפלציה ומשקפת את הרווח האמיתי של המשקיע מההשקעה. כשבוחרים נכס להשקיע בו חשוב להסתכל על שני מספרים שונים – תשואה שנתית שמייצגת את הרווח באחוזים שהנכס יצר במהלך שנה אחת, ותשואה מצטברת שהיא הרווח הכולל שנצבר לאורך כמה שנים.
חישוב תשואה מנדל"ן להשקעה
לאחר שהבנתם את המשמעות של תשואה מנדל"ן, נעבור לחלק המעשי – כיצד מחשבים אותה? בואו נתמקד בפרמטרים החשובים בחישוב ובנוסחת החישוב, ונכיר כלים טכנולוגיים שיכולים לסייע לכם בתהליך.
לצורך חישוב מדויק של התשואה על נכס יש להביא בחשבון כמה פרמטרים מרכזיים:
- הכנסה שנתית מהשכירות
- הוצאות תפעול ואחזקה
- שיעור התפוסה בנכס
- מחיר הרכישה של הנכס
- עליית ערך הנכס
חשוב לאסוף את כל הנתונים הרלוונטיים ולהזין אותם בצורה מדויקת לתוך נוסחת החישוב.
נוסחת חישוב התשואה
הנוסחה הבסיסית לחישוב תשואה שנתית על נדל"ן היא: תשואה שנתית = (הכנסה שנתית נטו חלקי עלות הרכישה) כפול 100. הכנסה שנתית נטו היא ההפרש בין הכנסות שכירות להוצאות תפעול ואחזקה.
לדוגמה: נניח שרכשנו נכס ב-1,000,000 ₪, ההכנסה השנתית מדמי שכירות היא 50,000 ₪ וסך ההוצאות 10,000 ₪. על פי הנוסחה נקבל:
הכנסה שנתית נטו = 50,000-10,000 = 40,000 ₪
תשואה שנתית = (40,000/1,000,000) * 100 = 4%. כלומר, התשואה השנתית על ההשקעה בנכס הנדל"ן היא 4%.
כלים דיגיטליים לחישוב תשואה – מחשבון תשואה וגיליונות אלקטרוניים
בעידן הדיגיטלי קיימים מגוון כלים המקלים את חישוב התשואה כמו מחשבוני תשואה אונליין, המאפשרים להזין את הפרמטרים הרלוונטיים ולקבל את התוצאה בקליק. כמו כן, ניתן להיעזר בגיליונות אלקטרוניים כמו Google Sheets או Excel ליצירת מודל חישובי מותאם אישית. השימוש בכלים אלו יכול לחסוך זמן ולמנוע טעויות אנוש בחישוב.
השוואת תשואה מנדל"ן להשקעה בישראל ובחו"ל
שיעור התשואה על נדל"ן יכול להשתנות באופן ניכר בין ערים שונות בישראל ובין מדינות שונות בעולם, בהתאם למאפייני שוק הנדל"ן המקומי. חשוב לבחון את הביצועים בכל עיר ומדינה ולהשוות בין האפשרויות הקיימות.
המחירים בשוק הנדל"ן ממשיכים רק לעלות, אבל קצב העלייה והתשואה המתקבלת אינם אחידים בכל הארץ. ערים מרכזיות כמו תל אביב ורמת גן מציגות לרוב תשואות נמוכות יחסית עקב הביקוש הגבוה ומחירי הנדל"ן הגבוהים. לעומת זאת, בערי הפריפריה וערים פחות מבוקשות ניתן למצוא נכסים המציעים תשואה גבוהה יותר על ההשקעה.
בשנים האחרונות חלה עלייה בהתעניינות של ישראלים בהשקעות בחו"ל, והם בוחרים באפיקים כמו השקעת נדל"ן באתונה ובערים אחרות ביוון, וגם בקפריסין, בפורטוגל ובמדינות אחרות סביב הים התיכון. באתונה באופן ספציפי התשואה אטרקטיבית ביחס לערים אחרות בעולם בעקבות המצב הכלכלי במדינה, ואפשר ליהנות משני העולמות – נדל"ן במדינה מתוירת ומבוקשת לצד מחירים שווים מבחינת המשקיעים.
המגמות בשוק הנדל"ן משפיעות באופן ישיר על התשואה מההשקעות. כאשר הביקוש לנכסים עולה, מחירי השכירות נוטים לעלות בהתאם ולהניב תשואה גבוהה יותר. מנגד, האטה בשוק עלולה להוביל לירידה בדמי השכירות ולפגיעה ברווחיות. חשוב לעקוב אחר ההתפתחויות והתחזיות בשוק כדי למצוא את ההשקעה המתאימה לכם.
טיפים לשיפור ומקסום התשואה מהשקעה בנדל"ן
גובה התשואה על נכס מושפע במידה רבה מהפעולות שהמשקיע מבצע. חשוב לבחור נכס במקום אסטרטגי, לנהל אותו ביעילות ולפעול להגדלת ההכנסות תוך צמצום ההוצאות. הינה כמה טיפים שיסייעו למקסם את התשואה מההשקעה שלכם:
בחירת נכס במקום אטרקטיבי ועם דרישה גבוהה לשכירות
מקום הנכס הוא אחד הפרמטרים החשובים ביותר המשפיעים על מחיר השכירות, על שיעור התפוסה ועל התשואה בטווח הארוך. כדאי לתעדף נכסים הנמצאים סמוך למרכזי תעסוקה, למוסדות אקדמיים ולשירותים חיוניים. נכסים כאלו נהנים מביקוש גבוה לשכירות לאורך זמן, ומאפשרים גביית דמי שכירות גבוהים יותר. יש אנשים שיבחרו לקנות מגרש כדי לבנות עליו בית מושלם ולהשכיר אותו, ויש מי שידעו שזה לא בשבילם ויבחרו דווקא ברכישה של דירה קיימת כדי להשכיר אותה כמו שהיא.
צמצום הוצאות על הנכס וייעול ההשקעה
ניהול יעיל של ההוצאות הוא חשוב מאוד להגדלת התשואה. יש לבחון בקפידה את כל ההוצאות הקשורות לנכס, מארנונה ותחזוקה ועד לתיקונים ושיפוצים. ניתן לחסוך בהוצאות על ידי השוואת מחירים בין ספקים, ביצוע תחזוקה שוטפת למניעת תקלות ועוד. כמו כן, שימוש בטכנולוגיות לניהול נכסים יכול לסייע בהחלטת החלטות חכמות שיצמצמו לכם עלויות.
ניהול יעיל של הנכס והשוכרים לשמירה על תזרים מזומנים יציב
תזרים מזומנים יציב מהנכס הוא הבסיס לתשואה גבוהה ויציבה. חשוב לפעול לשימור השוכרים לטווח ארוך על ידי מתן שירות מצוין, טיפול מהיר בתקלות ושמירה על איכות הנכס. כדאי גם לבצע בדיקות רקע לפני השכרת הנכס כדי להימנע ממצבים של אי תשלום או נזקים. לפעמים יהיה לכם עדיף דווקא לא להעלות את מחיר השכירות ולשמור על הדייר שלכם לאורך זמן אם מדובר בדייר מצוין – השקט שאתם מקבלים ממנו והידיעה שהנכס שלכם מתוחזק היטב על ידי אדם אמין שווים יותר מעלייה של כמה מאות שקלים בשכר הדירה שתקבלו.
סיכום
תשואה מנדל"ן להשקעה היא רכיב חשוב שצריך לבדוק לפני שבוחרים בהשקעה בנדל"ן בארץ או בחו"ל. באמצעות הטיפים שכאן תוכלו להיות צעד אחד קרובים יותר להשקעה משלכם שתניב לכם תשואות יפות מדי שנה.
